전세계약이 끝나가는 시점에 집주인과 세입자가 가장 걱정하는 문제는 전세보증금이다.
집주인은 수억 원의 보증금을 마련해야 하고, 세입자는 기존 보증금을 돌려받아야 다음 집으로 이사할 수 있다.
이 과정에서 자주 등장하는 용어가 전세퇴거자금대출, 전세보증금반환보증, 전세자금대출이다.
이름은 비슷하지만 돈을 빌리는 사람과 이용 목적, 자격조건이 서로 다르다.
2026년 10월 기준 공식 금융기관 자료를 바탕으로 세 가지 제도의 차이, 대출한도, 신청 방법과 주의사항을 정리했다.
1. 전세퇴거자금대출, 집주인과 세입자 중 누가 받는 대출일까?
전세퇴거자금대출은 일반적으로 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하기 위해 이용하는 자금조달 방식이다.
반면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 경우 반환보증 이행청구 등으로 자신의 권리를 보호하고, 새로운 전셋집을 구할 때는 전세자금대출을 알아보게 된다.
| 구분 | 전세퇴거자금대출 | 전세보증금반환보증 | 신규 전세자금대출 |
|---|---|---|---|
| 이용자 | 집주인 | 세입자 | 세입자 |
| 목적 | 기존 보증금 반환 | 미반환 보증금 보호 | 새로운 전세보증금 마련 |
| 금융 성격 | 주택담보대출 등 | 보증기관의 지급보장 | 금융기관 대출 |
| 대표 기관 | 은행·HF | HUG·HF·SGI | 은행·HF·HUG |
| 핵심 확인사항 | 담보가치·상환능력 | 가입 여부·이행조건 | 소득·신용·보증조건 |
각 상품의 성격이 다르기 때문에 신청하기 전에 자신의 상황부터 구분해야 한다.
2. 집주인의 전세퇴거자금대출, 한도는 얼마일까?
전세퇴거자금대출은 기존 임차인에게 전세보증금을 돌려주기 위해 집주인이 주택을 담보로 자금을 마련하는 방식이다.
예를 들어 전세보증금이 3억 원인데 집주인이 보유한 현금이 1억 원이라면 부족한 반환자금은 2억 원이다.
하지만 부족한 금액이 2억 원이라고 해서 반드시 2억 원을 대출받을 수 있는 것은 아니다.
은행은 다음 사항을 심사한다.
- 주택의 담보평가금액과 소재 지역
- 기존 주택담보대출 및 선순위채권
- 임대인의 소득과 기존 부채
- 적용되는 LTV·DSR 등 금융규제
- 세입자 퇴거 및 보증금 반환을 확인하는 서류
HF 임대보증금 반환자금보증
한국주택금융공사에는 집주인의 보증금 반환을 지원하는 ‘임대보증금 반환자금보증’ 상품이 있다.
공식 안내상 주요 보증한도는 다음과 같다.
| 구분 | 한도 |
|---|---|
| 보증종류별 한도 | 2억 원 |
| 동일 주택당 한도 | 1억 원 |
| 임대보증금 기준 | 총 임대보증금의 30% 이내 |
| 기타 | 담보가치·선순위채권·반환예정금액 등 추가 산식 적용 |
실제 보증금액은 여러 한도 중 가장 작은 금액을 기준으로 결정된다.
예를 들어 반환할 보증금이 3억 원이라면 보증금의 30%는 9천만 원이다. 그러나 이는 하나의 계산 기준이며, 다른 한도와 심사조건에 따라 최종 보증금액은 9천만 원보다 적을 수 있다.
또한 HF 상품의 보증한도가 모든 은행의 전세퇴거자금대출 한도를 의미하는 것은 아니다.
일반 주택담보대출 방식은 별도의 담보·상환능력 심사를 거친다.
집주인이 준비할 서류
대표적으로 신분증, 주민등록등본, 기존 임대차계약서, 임대차계약 종료·해지 입증서류, 임대인·임차인이 작성하는 반환자금 확인서 등이 필요하다.
은행에서 추가로 소득증빙과 부채 관련 서류를 요구할 수 있다.
3. 2026년 대출규제, 집주인이 반드시 확인할 사항
전세퇴거자금대출에서 가장 주의해야 할 것은 정부의 주택담보대출 규제다.
집주인의 주택 보유 수, 지역, 차주 유형, 실제 대출 목적에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있다.
특히 금융위원회의 2025년 9월 가계부채 관리대책에서는 수도권·규제지역의 주택매매·임대사업자 주택담보대출을 제한하면서도 기존 임차인의 보증금을 반환하기 위한 임대사업자 대출에는 예외를 인정한다고 설명했다.
다만 예외가 있다고 해서 자동으로 대출이 승인되거나 필요한 반환금액 전액이 허용되는 것은 아니다.
실제 승인 여부는 신청 당시 적용 규정과 금융기관의 담보심사 및 상환능력 심사에 따라 결정된다.
따라서 집주인은 세입자의 계약 만료일보다 충분히 앞서 은행에 예상 대출가능금액을 확인해야 한다.
새로운 세입자의 보증금으로 기존 세입자에게 반환하는 계획만 세우는 것은 공실이나 전세가격 하락이 발생했을 때 위험할 수 있다.
4. 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다면?
세입자가 계약이 끝났는데도 전세보증금을 돌려받지 못했다면 전세퇴거자금대출을 찾는 것보다 반환보증 가입 여부와 권리보호 조치를 확인하는 것이 우선이다.
HUG 전세보증금반환보증
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 전세계약이 종료된 후 집주인이 반환해야 하는 전세보증금의 지급을 보장하는 상품이다.
대표적인 기준은 다음과 같다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 수도권 보증금 | 7억 원 이하 |
| 비수도권 보증금 | 5억 원 이하 |
| 일반적인 가입 기한 | 전세계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 보증한도 계산 | 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 차감하는 기준 적용 |
| 주요 확인사항 | 전입신고·확정일자·주택 권리관계 |
전세보증금이 한도 이내라고 해서 무조건 가입할 수 있는 것은 아니다. 선순위 근저당권과 주택의 평가가격 등 추가 요건을 충족해야 한다.
보증금을 못 받았을 때의 대응 순서
첫째, 계약 종료 사실을 입증해야 한다.
계약갱신 거절이나 해지 의사가 법에서 정한 기간에 임대인에게 적법하게 도달했는지 확인해야 한다.
둘째, 임차권등기명령을 검토한다.
계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 중요한 절차다.
특히 임차권등기가 등기부에 완료되기 전에 임의로 전출하거나 주택을 인도하면 보증금 회수에 불이익이 발생할 수 있다.
셋째, 반환보증 이행을 청구한다.
HUG 공식 안내에 따르면 통상 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우 등 보증사고 요건을 충족해야 하며, 개인 임차인은 임차권등기를 마친 후 이행청구를 진행한다.
반환보증에 가입하지 않았다면 반환청구, 지급명령, 소송 및 강제집행 등의 법적 수단을 별도로 검토해야 한다.
5. 새로운 전셋집으로 이사한다면 전세자금대출
세입자가 다른 전셋집으로 이사하면서 자금이 부족하다면 일반 전세자금대출 또는 정책자금대출을 알아볼 수 있다.
HF 일반전세자금보증
한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 은행이 전세자금대출을 취급할 때 HF가 보증서를 제공하는 상품이다.
주요 요건은 다음과 같다.
| 구분 | 기본 조건 |
|---|---|
| 수도권 임차보증금 | 7억 원 이하 |
| 비수도권 임차보증금 | 5억 원 이하 |
| 계약금 납부 | 임차보증금의 5% 이상 |
| 주택 보유 | 부부 합산 1주택 이내 등 |
| 보증한도 상한 | 최대 4억 원 |
다만 수도권·규제지역에서는 한도 산정 결과의 8/9를 인정하는 등 별도 기준이 적용되며, 1주택자는 한도가 더 제한될 수 있다.
따라서 최대 4억 원이라는 수치가 모든 세입자에게 적용되는 것은 아니다.
전세보증금 3억 원이라면?
전세보증금 3억 원에 일반적인 80% 한도를 단순 적용하면 2억 4천만 원이다.
하지만 이것은 보증금 비율만 고려한 계산이다.
실제 대출액은 적용지역, 보증기관의 보증한도, 신청자의 소득·부채, 은행 심사에 따라 줄어들 수 있다.
6. 청년·무주택 세입자는 정책자금대출도 확인해야 한다
무주택 세입자라면 일반 은행대출 외에 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출을 검토할 필요가 있다.
예를 들어 청년전용 버팀목전세자금은 공식 안내상 만 19세부터 만 34세 이하인 무주택 세대주 등을 대상으로 한다.
주요 조건에는 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 일정 순자산 기준 충족 등이 포함된다.
공식 상품안내에 제시된 대출금리는 연 2.2~3.3%, 한도는 최대 1억 5천만 원이면서 임차보증금의 80% 이내다.
다만 연령과 소득 조건을 충족해도 주택요건·자산심사·보증심사를 통과해야 한다.
신혼부부와 신생아 가구 등은 별도의 정책금융상품 자격도 함께 살펴볼 수 있다.
7. 집주인과 세입자가 자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 전세보증금 3억 원을 반환해야 한다면 3억 원 대출이 가능한가?
반드시 그렇지는 않다.
담보평가금액, 기존 대출, LTV·DSR 등 적용규제, 은행 심사에 따라 실제 대출가능금액이 결정된다.
반환해야 하는 보증금 액수와 대출승인액은 동일하지 않다.
Q2. 세입자가 보증금을 못 받으면 정부가 무조건 대신 돌려주나?
아니다.
반환보증에 가입하고 유효한 보증계약의 이행조건을 충족했는지에 따라 달라진다.
보증에 가입하지 않았다면 일반적으로 법적 반환청구 등 별도 절차를 검토해야 한다.
Q3. 기존 전세보증금을 받지 못해도 새 전세대출을 받을 수 있나?
기존 전세대출의 상환 상태, 보증기관 규정, 신규 임대차계약, 소득과 부채 상황 등에 따라 가능 여부가 달라진다.
기존 대출과 신규 대출을 동시에 유지할 수 있다고 가정해서는 안 된다.
이사 계약을 체결하기 전에 현재 대출은행과 신규 대출은행에 중복 이용 가능 여부를 확인하는 것이 안전하다.
Q4. 전세퇴거자금대출과 전세보증금반환보증 중 어느 것이 더 유리한가?
두 제도는 비교할 대상이 아니다.
집주인이 반환자금을 마련하는 금융상품과 세입자의 반환받을 권리를 보호하는 보증상품이기 때문이다.
본인의 지위와 필요한 자금의 목적에 따라 적합한 제도가 결정된다.
8. 결론: 전세보증금 문제는 대출보다 자금 흐름과 권리보호가 중요하다
전세퇴거자금대출은 집주인의 반환자금 마련을 위한 수단이다.
전세보증금반환보증은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비하는 안전장치다.
신규 전세자금대출은 세입자가 새로운 주거공간을 마련할 때 필요한 자금을 빌리는 제도다.
세 가지를 정확히 구분해야 불필요한 금융비용과 계약상 위험을 줄일 수 있다.
특히 집주인은 계약 종료 전에 반환자금 조달계획을 세우고, 세입자는 전입신고와 확정일자, 보증 가입 여부 및 계약 종료 통지 시점을 확인해야 한다.
전세보증금은 많은 가정의 중요한 자산이다. 대출한도만 확인하기보다 실제 자금 지급 시점과 법적 권리보호 조건을 함께 확인하는 것이 가장 중요하다.
공식 참고자료
- 한국주택금융공사 — 임대보증금 반환자금보증
- 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 및 보증이행 절차
- 한국주택금융공사 — 일반전세자금보증
- 주택도시기금 — 버팀목 전세자금대출
- 금융위원회 — 주택담보대출 및 가계부채 관리대책
작성 기준: 2026년 10월 18일. 상품별 금리·한도·지역규제·보증조건은 대출 신청 시점과 개별 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
Leave a Reply