리빙-초이스

2026년 10월 25일 기준

5억 원에 산 아파트가 9억 원이 됐다면, 세금은 얼마나 낼까?

5억 원에 구입한 아파트가 9억 원으로 올랐다고 가정해 보겠습니다. 양도차익은 4억 원입니다.

그런데 더 넓은 아파트로 이사하기 위해 새집을 먼저 구입했다면 상황이 달라집니다. 기존 집을 팔지 못한 채 일시적으로 2주택자가 되기 때문입니다.

같은 가격에 아파트를 팔더라도 일시적 2주택 비과세 조건을 충족하면 양도소득세가 0원이 될 수 있습니다. 반대로 조건을 놓치면 상당한 세금이 발생할 수 있습니다.

집값이 얼마나 올랐느냐만큼 중요한 것이 기존 집을 언제, 어떤 조건으로 파느냐입니다.

특히 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 일시적 2주택자의 처분기한이 일부 단축되었습니다.

지금부터 실제 매매 상황을 기준으로 처분기한을 계산하고, 양도세 차이와 절세 방법을 살펴보겠습니다.

1. 일시적 2주택자는 어떤 경우에 해당할까?

일시적 2주택은 기존에 집 한 채를 보유하던 세대가 이사를 위해 새로운 주택을 취득하면서 일정 기간 두 채를 보유하는 경우를 말합니다.

대표적인 상황은 다음과 같습니다.

서울에 아파트를 보유한 사람이 경기도의 새 아파트를 구입했습니다. 그러나 기존 아파트의 매매가 늦어지면서 두 채를 동시에 소유하게 됐습니다.

이때 기존 아파트를 법정 기한 내에 매도하고 다른 비과세 요건도 충족한다면, 세법에서는 기존 아파트를 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

다만 새집을 구입했다는 이유만으로 누구나 일시적 2주택 특례를 적용받는 것은 아닙니다.

일반적인 갈아타기 상황에서는 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다. 일부 법정 예외가 있지만 일반적인 거래라면 이 간격을 먼저 확인해야 합니다.

2. 2026년부터 기존 집은 언제까지 팔아야 할까?

2026년 10월 1일부터 시행된 소득세법 시행령 제155조에서는 일시적 2주택자의 처분기한을 크게 두 가지로 구분합니다.

신규 주택 취득 상황	기존 주택 처분기한
기존 집과 새집이 모두 조정대상지역이고 개정규정 적용 대상	신규 주택 취득일부터 2년
그 밖의 일반적인 경우	신규 주택 취득일부터 3년
2026년 8월 3일 이전 신규 주택 취득 또는 계약금 지급 등 경과규정 적용	종전 3년 규정

여기에서 중요한 사실이 있습니다.

2년 또는 3년은 새집 매매계약을 체결한 날부터 계산하는 것이 아닙니다. 원칙적으로 세법상 신규 주택 취득일부터 계산합니다.

일반적인 매매에서는 잔금청산일이 취득일이 되며, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 접수한 경우에는 등기접수일이 취득일이 될 수 있습니다.

또한 2026년 10월 1일부터 모든 일시적 2주택자의 처분기한이 2년으로 줄어든 것도 아닙니다.

두 주택의 지역 요건과 신규 주택의 취득일, 경과규정을 함께 확인해야 합니다.

실제로 날짜를 계산해 보겠습니다

기존 집을 2022년 3월 10일에 구입했고, 새집을 2026년 11월 20일에 취득했다고 가정하겠습니다.

두 주택이 모두 신규 주택 취득 당시 조정대상지역이고 개정규정 적용 대상이라면 기존 집의 처분기한은 다음과 같습니다.

2026년 11월 20일 → 2028년 11월 20일

이 기한 안에 기존 주택을 양도해야 합니다.

반면 3년 처분기한이 적용된다면 2029년 11월 20일이 기준이 됩니다.

다만 실제 매매에서는 달력상의 마지막 날에 맞추기보다 잔금 및 등기 일정을 충분히 앞당기는 편이 안전합니다.

3. 2026년 8월 3일 이전 계약했다면 꼭 확인할 예외

2026년 개정규정에는 중요한 경과조치가 있습니다.

조정대상지역에 기존 주택을 보유한 세대가 2026년 8월 3일까지 조정대상지역의 신규 주택을 취득했거나, 그때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 증명할 수 있다면 종전의 3년 규정이 적용될 수 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.

• 새 아파트 계약: 2026년 7월 15일
• 계약금 지급: 2026년 7월 15일
• 잔금 및 신규 주택 취득: 2026년 11월 30일

경과규정의 다른 요건을 충족한다면 기존 주택을 2029년 11월 30일까지 양도하는 3년 규정을 적용받을 수 있습니다.

이 경우 계약서와 계약금 이체내역이 중요합니다.

절세의 첫걸음은 새집을 계약한 날짜와 계약금 지급 사실을 확인하는 것입니다.

4. 양도세가 0원인 경우와 세금을 내는 경우를 비교하면?

가장 궁금한 부분은 실제 세금 차이입니다.

다음은 단순히 세율을 설명하는 것이 아니라 같은 아파트를 판매하더라도 비과세 적용 여부에 따라 얼마나 달라지는지 보여주는 가상 사례입니다.

아파트 매매 조건

항목	금액 및 조건
기존 아파트 취득가액	5억 원
기존 아파트 매도가액	9억 원
양도차익	4억 원
기존 주택 보유기간	만 4년
필요경비	예시상 0원으로 가정
다른 양도소득	없음으로 가정

사례 A. 일시적 2주택 비과세에 성공한 경우

기존 주택이 2년 이상 보유 등 1세대 1주택 요건을 충족하고, 필요한 경우 2년 거주요건도 갖췄다고 가정합니다.

또한 새집 취득 후 정해진 처분기한 안에 기존 집을 팔았습니다.

기존 집 매도가격은 9억 원으로 현행 고가주택 기준인 12억 원 이하입니다.

따라서 다른 예외가 없다면 양도소득세와 이에 따른 개인지방소득세는 0원이 될 수 있습니다.

양도차익이 4억 원이라고 해서 무조건 세금을 납부하는 것은 아닙니다.

사례 B. 비과세를 적용받지 못한 경우

이번에는 기존 아파트가 비조정대상지역에 있고, 만 4년을 보유한 일반적인 과세 주택이라고 가정합니다.

또한 처분기한을 넘겨 일시적 2주택 특례를 적용받지 못했고, 기본세율과 일반 장기보유특별공제를 적용하는 경우입니다.

2026년 세율을 기준으로 단순 계산하면 다음과 같습니다.

계산 항목	금액
양도차익	4억 원
장기보유특별공제 8%	-3,200만 원
양도소득 기본공제	-250만 원
과세표준	3억 6,550만 원
양도소득세 산출세액	1억 2,026만 원
개인지방소득세 10%	1,202만 6천 원
합계	1억 3,228만 6천 원

위 계산은 필요경비 0원, 만 4년 보유, 일반 장기보유특별공제 8%, 다른 양도소득 없음, 기본공제 전액 사용, 2026년 기본세율을 전제로 한 예시입니다.

실제 거래에서는 취득세, 중개보수, 자본적 지출 등의 필요경비와 공제요건에 따라 세액이 달라집니다.

이 사례에서 볼 수 있듯이 같은 4억 원의 양도차익이라도 비과세 조건 충족 여부에 따라 세금 차이가 1억 원을 넘을 수 있습니다.

다만 모든 비과세 실패 사례에서 위 세액이 발생하는 것은 아닙니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자 중과 대상에 해당한다면 추가적인 세 부담이 발생할 수 있습니다.

5. 조정대상지역에서 처분기한을 놓치면 더 위험한 이유

조정대상지역의 주택을 양도할 때는 일시적 2주택 비과세뿐 아니라 다주택자 양도세 중과 여부도 확인해야 합니다.

2026년 국세청 안내에 따르면 다주택자 중과 한시적 유예는 2026년 5월 9일까지 적용됐습니다.

중과 대상인 조정대상지역 2주택자의 주택 양도에는 원칙적으로 기본세율에 20%포인트를 가산하는 규정이 있습니다.

또한 중과 대상 양도에는 일반적인 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.

따라서 처분기한을 넘긴 경우 단순히 비과세 혜택만 잃는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다.

다만 실제 중과 대상 여부는 양도일, 지역, 주택 수에서 제외되는 주택, 개별 예외규정 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

중과 가능성이 있는 매매는 반드시 잔금일을 확정하기 전에 세액을 별도로 계산해야 합니다.

6. 세금을 줄이려면 실제로 무엇을 해야 할까?

일시적 2주택자에게 가장 중요한 절세 방법은 세금을 신고할 때 공제항목을 찾는 것보다 먼저, 비과세 요건을 놓치지 않도록 매도계획을 세우는 것입니다.

첫째, 새집 잔금일을 무조건 앞당기지 않는다

새집을 언제 취득하느냐에 따라 기존 집의 처분기한이 시작됩니다.

기존 집 매각이 불확실하다면 새집 계약 단계부터 잔금일과 소유권이전등기 일정을 함께 검토해야 합니다.

단, 계약 변경에 따른 위약금, 금융비용, 대출 조건도 계산해야 합니다. 세금만 고려해 무리하게 일정을 조정하는 것은 적절하지 않습니다.

둘째, 기존 집의 보유·거주요건부터 확인한다

집을 2년 이상 보유했다고 해서 언제나 비과세되는 것은 아닙니다.

기존 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 2년 이상 보유와 2년 이상 거주가 필요합니다.

반대로 취득 당시 비조정대상지역이었다면 일반적인 경우 2년 보유요건을 중심으로 판단합니다.

보유·거주요건을 충족하지 못한 상태에서 기존 집을 매도하면 처분기한 안에 팔았더라도 비과세가 어려울 수 있습니다.

일부 예외와 특례가 있으므로 거주기간이 부족한 사람은 계약 전에 해당 요건을 별도로 검토해야 합니다.

셋째, 기존 집 매각을 잔금일 기준으로 계획한다

기존 집을 처분기한 안에 매매계약만 체결하고 잔금을 받지 못했다면 문제가 발생할 수 있습니다.

양도일은 원칙적으로 잔금청산일이며, 잔금청산 전에 등기한 경우 등에는 등기접수일이 기준이 됩니다.

따라서 처분기한이 임박했다면 매수인의 대출 실행 일정, 잔금 지급 가능성, 소유권이전등기 일정을 반드시 확인해야 합니다.

넷째, 비과세가 불가능하다면 필요경비 증빙을 확인한다

비과세 요건을 충족하지 못해 세금을 납부해야 한다면 실제로 인정받을 수 있는 필요경비를 빠짐없이 확인해야 합니다.

대표적으로 취득 당시의 취득세, 법정 인정 범위의 중개보수, 자본적 지출 등이 있습니다.

그러나 모든 인테리어 비용을 공제할 수 있는 것은 아닙니다.

일반적인 도배나 소모성 수리비 등은 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다. 지출 성격과 증빙을 확인해야 합니다.

다섯째, 기존 집이 팔리지 않는다면 세후 손익을 계산한다

시세보다 높은 가격을 고집하다가 비과세 처분기한을 놓치는 것은 오히려 손해가 될 수 있습니다.

예를 들어 예상 매매가격이 9억 원인데 매수인이 8억 8천만 원을 제시했다고 가정하겠습니다.

단순 매매가격 차이는 2천만 원입니다.

그러나 매도를 미루면 비과세를 잃고 수천만 원 이상의 세금 부담이 생길 수 있는 상황이라면 판단이 달라집니다.

물론 가격을 낮춰 매도하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다.

매도가격보다 중요한 것은 세금, 대출이자, 보유비용까지 차감한 실제 순수익입니다.

7. 아파트를 12억 원 넘게 팔면 어떻게 될까?

일시적 2주택 비과세 요건을 충족하더라도 매도가액이 12억 원을 초과한다면 세금 계산이 달라집니다.

예를 들어 아파트를 8억 원에 취득해 15억 원에 매도했다고 가정하겠습니다.

단순 양도차익은 7억 원입니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택이라면 12억 원을 초과하는 양도가액에 대응하는 양도차익만 과세 대상으로 계산합니다.

필요경비를 고려하지 않은 기본 계산은 다음과 같습니다.

7억 원 × (15억 원 – 12억 원) ÷ 15억 원

= 1억 4,000만 원

이는 장기보유특별공제 등을 적용하기 전의 과세 대상 양도차익입니다. 실제 양도소득세가 1억 4,000만 원이라는 뜻은 아닙니다.

이후 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제, 누진세율 등을 적용해 세금을 계산합니다.

따라서 12억 원을 초과하는 주택은 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제까지 검토하는 것이 중요합니다.

8. 매도기한이 얼마 남지 않았다면 이렇게 대응하자

기존 주택을 팔아야 할 기간이 6개월 미만으로 남았다면 더 이상 단순히 시세만 관찰해서는 안 됩니다.

우선 기존 집과 새집의 취득일을 확인하고, 자신의 처분기한을 정확하게 계산해야 합니다.

다음으로 보유·거주요건과 예상 세금을 확인합니다.

그 후 중개업소에 매각 가능가격을 확인하고, 매수인이 잔금을 지급할 수 있는 시기를 고려해 매도 일정을 잡습니다.

주택이 임대 중이라면 세입자의 보증금 반환, 계약 종료일, 매수인의 임대차 승계 가능성도 함께 살펴야 합니다.

매수인을 구했다고 안심할 것이 아니라 법정 처분기한 안에 세법상 양도가 완료되는지까지 확인해야 합니다.

9. 실제 매도 전 확인할 최종 점검표

다음 질문에 모두 답할 수 있어야 안전한 매도계획을 세울 수 있습니다.

• 기존 집을 취득한 날짜는 언제인가?
• 새집을 실제 취득한 날짜는 언제인가?
• 기존 집 취득일부터 새집 취득일까지 1년 이상 지났는가?
• 새집 취득 당시 두 주택의 조정대상지역 여부는 무엇인가?
• 2026년 8월 3일 이전 계약금 지급에 따른 경과규정이 있는가?
• 기존 주택의 2년 보유 및 필요한 거주요건을 충족했는가?
• 세대원에게 다른 주택이나 분양권·조합원입주권이 있는가?
• 기존 주택의 매도 잔금일을 처분기한 안에 맞출 수 있는가?
• 비과세가 되지 않을 경우 예상 세액은 얼마인가?

한 항목이라도 불확실하다면 기존 집의 매매계약 전에 관련 서류를 확인하고 세무 검토를 받는 것이 좋습니다.

10. 결론｜일시적 2주택의 절세는 집을 파는 순서와 날짜에서 결정된다

2026년 일시적 2주택 비과세는 기존 주택의 매도가격만으로 결정되지 않습니다.

기존 주택 취득일, 새집 취득일, 조정대상지역 여부, 보유·거주요건, 처분기한이 서로 연결되어 있습니다.

특히 2026년 10월부터 일부 조정대상지역의 일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됐습니다.

이미 두 채를 보유하고 있다면 먼저 자신의 처분기한을 계산해야 합니다. 앞으로 새집을 구입할 예정이라면 계약 전에 기존 집 매각계획과 예상 세금을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

부동산 절세는 세금을 줄이는 기술보다 먼저, 세금을 더 내지 않아도 되는 조건을 정확히 지키는 데서 시작됩니다.

본 글은 2026년 10월 25일 기준 법령과 국세청 공개자료를 토대로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 비과세 여부와 세액은 개별 주택의 취득·양도 경위, 지역, 보유 및 거주기간, 세대별 주택 수 등에 따라 달라집니다.

공식자료 및 참고 출처

1. 국가법령정보센터 – 소득세법 시행령 제155조
   https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제155조
2. 대한민국 정책브리핑 – 일시적 2주택 비과세 특례 개정
   https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148972735
3. 국세청 – 양도소득세 안내
   https://www.nts.go.kr
4. 국세청 홈택스 – 양도소득세 모의계산
   https://www.hometax.go.kr